Protección y fedeicomiso: blindan adquisición de viviendas en preventa

AN sanciona la Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas

21/08/26.- La Asamblea Nacional (AN) aprobó por unanimidad en segunda discusión la antigua legislación contra estafas inmobiliarias y por lo tanto quedó sancionada la nueva Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas, lo que modifica sustancialmente el enfoque de la antigua legislación contra las estafas inmobiliarias.

Esta aprobación responde al escenario de respuesta y reconstrucción que enfrenta el país tras los eventos sísmicos del pasado mes de junio, los cuales evidenciaron la necesidad de acelerar la edificación de soluciones habitacionales seguras y flexibilizar trabas que frenaban al sector.

Durante el debate, parlamentarios de distintas bancadas celebraron el cambio de denominación del texto legal. Representantes de la Alianza Democrática señalaron que la legislación anterior ahuyentaba al inversor y al constructor, y calificaron esta nueva norma como un instrumento de esperanza para estimular la inversión privada, facilitar el crédito bancario y devolver la tranquilidad a las familias afectadas.

Objeto central: fomento de la construcción y seguridad jurídica

El corazón de esta norma legal reside en su artículo 1, el cual define que el objeto de la ley es promover y desarrollar integralmente el sector inmobiliario y de la construcción, brindando protección efectiva a los ciudadanos en la adquisición de viviendas en preventa y en proceso de edificación, bajo condiciones estrictas de seguridad jurídica, transparencia y credibilidad financiera.

En este sentido, el texto declara en los artículos 2 y 4 que las operaciones de promoción, financiamiento, construcción y preventa son de interés social y orden público, promoviendo un modelo de corresponsabilidad entre el Estado, las familias y el sector privado para garantizar el derecho a una vivienda adecuada.

Garantías financieras, indemnización por demoras e intervención

Para hacer efectivo este principio de resguardo del patrimonio familiar, el artículo 5 establece la constitución obligatoria de fideicomisos inmobiliarios de administración para asegurar que los aportes de las preventas se liberen únicamente contra certificaciones de avance físico de obra.

Asimismo, en el artículo 29 se establece que los compradores no asumirán costos por demoras derivadas de caso fortuito o trámites administrativos. Cuando el retraso en la entrega sea imputable a la empresa constructora o promotora, esta estará obligada a indemnizar al comprador con un monto indexado al tipo de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV), fijándose a falta de pacto expreso un 0,1 % del capital aportado por cada día de retraso.

Para los compradores en mora, el artículo 30 limita el interés moratorio a un máximo del 1 % mensual sobre el capital adeudado al tipo de cambio del BCV, y prohibe el cobro de intereses sobre intereses. Además, el artículo 31 faculta a las familias organizadas o al Ministerio de Vivienda a acudir a los tribunales civiles para solicitar la reestructuración e intervención de un proyecto paralizado injustificadamente, transfiriendo la ejecución de la obra y el control del fideicomiso a los compradores para garantizar la culminación de los inmuebles.

Reducción de lapsos administrativos, permisos y registro único

A fin de dar celeridad a los procesos en medio del plan de reconstrucción, el instrumento legal fija tiempos de obligatorio cumplimiento para las instituciones públicas. El artículo 9 dispone que las oficinas de Catastro e Ingeniería Municipal tendrán un máximo de 10 días hábiles para expedir la cédula catastral y las variables urbanas fundamentales, generando responsabilidad administrativa para los funcionarios que incumplan los lapsos. Adicionalmente, el artículo 33 establece que la Alcaldía y el Cuerpo de Bomberos contarán con 30 días continuos para realizar la inspección técnica de seguridad y emitir la constancia de habitabilidad.

Por su parte, el Aaículo 7 crea el Registro Único Nacional de Proyectos Inmobiliarios. Tras una modificación aprobada en la plenaria, la Disposición Transitoria Única concede un plazo de 30 días para la creación del sistema y 60 días continuos adicionales para que los promotores y constructores carguen la documentación de sus proyectos activos.

Régimen de infracciones, sanciones y promulgación

El capítulo IV establece un esquema sancionatorio con multas calculadas en veces la moneda de mayor valor publicada por el BCV, graduadas según la envergadura del proyecto habitacional.

Las infracciones leves (retrasos en reportes o actualización de datos) conllevan multas de 300 a 900 veces la tasa oficial del BCV. Las infracciones graves (comercializar sin registro, alterar planos o rescindir contratos unilateralmente) imponen multas de 3.000 a 9.000 veces la tasa oficial. Finalmente, las infracciones muy graves (iniciar obras sin permiso, omitir el fideicomiso obligatorio o cobrar sobreprecios) serán sancionadas con multas de 18.000 a 54.000 veces el tipo de cambio oficial de referencia.

Tras la aprobación unánime de todo el articulado, la presidencia de la Asamblea Nacional declaró sancionada la Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas y ordenó su remisión inmediata a la mandataria Delcy Rodríguez Gómez para su correspondiente promulgación y publicación en Gaceta Oficial.

THUAREZCA JULIO / FOTOGRAFÍA: ENRIQUE HERNÁNDEZ / CIUDAD CCS